دبئی ریل اسٹیٹ کے اگلے مرحلے کی تعمیر

ایک زمانے میں ، اثاثوں کی غیر حقیقی سلطنت میں ، موجودہ نظریہ یہ تھا کہ مالیاتی اور رئیل اسٹیٹ اثاثوں کا حصول بچت کی ایک قسم ہے – زیادہ خطرہ لینے کے لئے اعلی “کوپن تراشوں” حاصل کرنے کی صلاحیت۔ اور یہ کہ وقت گزرنے کے ساتھ ، یہ “کوپن” افراط زر کی تاریک قوتوں پر قابو پالیں گے کہ وقت کے ساتھ ساتھ خالص دولت میں اضافہ ہوگا۔

یہ کافی مستحکم رشتہ تھا جو دوسری جنگ عظیم کے اختتام سے لے کر 1980 کی دہائی کے اوائل تک برقرار رہا۔ اس وقت کے دوران ، جیسے جیسے سود کی شرحوں میں کمی آنا شروع ہوئی ، آمدنی کی تقسیم میں حیرت انگیز تبدیلی آئی ، کیونکہ سرمایے میں دولت کی تخلیق پر غلبہ حاصل ہونا شروع ہوگیا۔

آج ، جیسے جیسے ملک میں روایتی اثاثوں کی قیمتیں ملک میں کمی کا مظاہرہ کرنا شروع کرتی ہیں ، سوال پیدا ہوتا ہے: کیا ہم پرانے طرز فکر کی طرف واپس چلے جاتے ہیں؟ اور اس عبوری میں کیا ہوا جس نے کھیل کے بنیادی اصولوں کو تبدیل کردیا؟

ہم بحفاظت یہ کہہ سکتے ہیں کہ جائداد غیر منقولہ اثاثوں میں استثناء کی مدت لیکویڈیٹی سے چلنے والے عوامل کے ساتھ ساتھ شہریت کی زیادہ بنیادی قوتوں کا ایک مجموعہ تھا جو اثاثوں کی قیمتوں میں قدر کی نگہداشت کرتی ہے۔ قیمت کے نمونوں کو بڑے پیمانے پر دو علاقوں میں توڑا جاسکتا ہے: 1) “فلیٹ اراضی” جہاں قیمتوں میں اضافہ اور گرنے سے لاگت لاگت کے حساب سے زمین وافر مقدار میں ہے اور 2) “زونڈ” علاقوں میں ، جہاں سرکار کے قواعد کے مطابق زمین محدود ہے۔ ، جہاں قیمتیں اس شرح سے بڑھتی ہیں جو جی ڈی پی نمو سے زیادہ ہے۔

فلیٹ اراضی کے علاقوں میں پھر سستی رہائش کے لئے ایک گاڑی بن جاتی ہے ، کیونکہ آبادی ان علاقوں کی طرف بڑھتی ہے جہاں کرایے اور قیمتیں بھاگ جانے والی نمو کو ظاہر نہیں کرتی ہیں۔ زونڈ علاقوں میں ، قیمتوں میں زیادہ اتار چڑھاؤ کی نمائش کریں ، کیونکہ وہ قیاس آرائیوں کے متariesثر ہوتے ہیں اور قیمتوں میں مبالغہ آرائی کا شکار ہوتے ہیں۔

پس منظر میں چھپ جانا ، لیکویڈیٹی کا اہم متغیر ہے۔ 1980 کی دہائی سے لیکویڈیٹی صارفین کی قیمتوں میں افراط زر کی شرح سے کہیں زیادہ شرح سے بڑھ رہی ہے۔ اور اس کی وجہ یہ ہے کہ اس متغیر کو اثاثوں کے حصول اور تیاری کی طرف موڑ دیا گیا ہے جو خود ترقی کو فروغ دیتا ہے۔

جب لیکویڈیٹی اسٹال ، اثاثوں کی قیمتیں اسٹال ہوجاتی ہیں ، اور چیلنج ایک ہو جاتا ہے جہاں معاشی نمو کو جاری رکھنے کے لئے لیکویڈیٹی کو آگے بڑھانے کی ضرورت ہوتی ہے۔ لیکویڈیٹی (یا اس کی کمی) قیمتوں کے نمونوں کو بڑھا چڑھا کر پیش کرتی ہے۔

لیکن یہ ایک انمول جزو کی حیثیت رکھتا ہے – معاشی نمو کو بڑھا چڑھا کر پیش کرنے والی مبالغہ آرائی کی قیمتوں میں اتار چڑھاؤ کو کم کرنے کے لئے – “حد سے زیادہ” کے غیرموجودہ تصور سے کہیں زیادہ ، جس نے کم لانچوں کے ذریعے اپنا خیال رکھا ہے۔

متحدہ عرب امارات میں ، اثاثوں کی قیمتوں میں کمی سے لین دین کے حجم میں اضافہ ہوا ہے (حتی کہ نجی شعبے کے ڈیٹا فراہم کرنے والوں کی غلطیوں کو بھی درست کرنا) ، تجویز کیا گیا ہے کہ مستقبل میں ہونے والے سرمائے کے منافع کا لالچ برقرار ہے۔ تاہم ، یہاں تک کہ جیسا کہ حد سے زیادہ خدشات زیٹجیسٹ پر حاوی ہیں ، اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ قبضے کی سطح بہت زیادہ ہے۔

یہ صرف اتنا ہے کہ آخری صارف / سرمایہ کار کے لئے اور انتخاب ہے۔ جب قیمتیں اس قیمت پر گرتی ہیں جو کرایہ اقدار سے کہیں زیادہ ہوتی ہیں تو ، پیداوار میں اضافہ شروع ہوتا ہے ، اس طرح مستقبل کی خریداریوں کو ترغیب ملتی ہے۔ تاہم ، اس سے حکومتی قواعد و ضوابط سے ہم آہنگی پیدا کی جاسکتی ہے۔ الف) انفراسٹرکچر میں سرمایہ کاری میں اضافہ اور ب) ویلیو ایٹرز کو ریگولیٹری نیٹ میں لانا تاکہ زیادہ سے زیادہ قرض دینے کی اجازت دی جاسکے۔

پہلا قدم پہلے ہی اٹھایا جا رہا ہے اور دوسرا ایسا کام جو ناگزیر ہے ، خاص طور پر اسی رفتار کو دیا جاتا ہے جو بین الاقوامی مرحلے میں اٹھایا جا رہا ہے۔ جو بات عیاں ہے وہ یہ ہے کہ کفایت شعاری کے پروگرام کام نہیں کرتے ہیں۔

معیشتوں کو اس شرح سے ترقی دینے کا چیلینج باقی ہے جو قرضے لینے کی شرح سے زیادہ ہے ، جیسے وقت کے ساتھ ساتھ قرضوں کی مجموعی سطح “پگھل جاتی ہے” کیونکہ اثاثوں کی قیمتوں میں اضافے کی سطح خود کو معاشی اعدادوشمار میں شامل کرتی ہے۔ اور سستی رہائش مارکیٹ کو حجم میں بڑھنے کی اجازت دیتے ہوئے۔ یہ بہت اہم ہے ، کیوں کہ متحدہ عرب امارات اب بھی ایک تارکین وطن معاشرہ ، وسیع اور بے بنیاد ہے ، جہاں ہر شخص واضح طور پر سمجھتا ہے کہ وقت گزرنے کے ساتھ ساتھ اس کی مستقل نشو و نما میں استحکام کلیدی ڈرائیور ثابت ہوگا۔ امیگریشن قواعد میں نرمی لانے کے ساتھ ساتھ دیگر فیسوں کو کم کرنے کے حکومتی اقدامات ، مزید سرمایہ کاری کے محرک کے طور پر کام کرتے ہیں۔

ان اقدامات میں موروثی طور پر تارکین وطن کی پروٹین فوقیت کی پہچان ہے۔ تجزیہ کاروں کا کردار نظریہ نظریہ میں کافی واضح ہے ، اگرچہ زمین پر اس پر عمل درآمد کرنا مشکل ہے۔

انہیں وقتا basis فوقتا of مارکیٹ کا درجہ حرارت لینا ہو گا ، فلٹرز اور آلات کی وسیع اور نفیس صفوں کا استعمال کرتے ہوئے اس کی نبض کو نرمی سے جانچنا ہو گا ، کیونکہ نئی دنیا اس قدیم مثال کے ساتھ شریک ہے جو اب زوال پذیر ہے۔

– سمیر لکھنی گلوبل کیپیٹل پارٹنرز کے منیجنگ ڈائریکٹر ہیں۔